Kennisbank Huurverhoging

Huurverhoging

Wat is huurverhoging?
Huurverhoging is een aanpassing van de huurprijs van een gehuurd pand, waarbij de verhuurder de huurprijs verhoogt. Dit kan voorkomen bij zowel woon- als bedrijfsruimtes en is bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met de economische omstandigheden, inflatie, en de marktwaarde van vergelijkbare panden.

Wat betekent huurverhoging voor een bedrijfspand?
Voor een bedrijfspand betekent huurverhoging een toename van de kosten die het bedrijf moet betalen om de ruimte te blijven gebruiken. Dit kan invloed hebben op de financiële planning en winstgevendheid van het bedrijf. Bedrijven moeten dus rekening houden met mogelijke huurverhogingen bij het aangaan van een huurcontract en in hun budgettering.

Waarop is huurverhoging gebaseerd?
Huurverhogingen voor bedrijfspanden zijn doorgaans gebaseerd op verschillende factoren, waaronder:

Marktwaarde: De huurprijs wordt vaak vergeleken met de huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving.
Als de marktwaarde stijgt, kan ook de huurprijs stijgen.

Consumenten Prijs Index (CPI): De huurprijs kan jaarlijks worden aangepast op basis van de CPI, die de gemiddelde prijsontwikkeling van een pakket goederen en diensten weergeeft.

Onderhouds- en investeringskosten: Als de verhuurder aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor onderhoud of verbetering van het pand, kan dit een reden zijn voor huurverhoging.

Contractuele afspraken: De specifieke voorwaarden in het huurcontract, zoals periodieke indexering of een vast percentage verhoging, spelen een grote rol.

Welke regels zitten er aan verbonden?
De regels voor huurverhoging van bedrijfspanden hangen af van het type bedrijfsruimte en de afspraken in het huurcontract:

Middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte)

Dit zijn ruimtes die toegankelijk zijn voor het publiek en waar producten of diensten direct worden geleverd, zoals winkels, restaurants, en hotels. Voor deze ruimtes gelden specifieke regels onder de Huurwet, waaronder:

Minimale contractduur: Huurcontracten hebben meestal een minimale duur van vijf jaar, met de mogelijkheid van

verlenging.

Huurbescherming: Huurders genieten uitgebreide bescherming, en huurverhoging kan alleen plaatsvinden na de eerste vijf jaar, tenzij anders contractueel overeengekomen.

Periodieke indexering: Jaarlijkse huurverhoging is toegestaan als dit in het contract is opgenomen.

Overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte)

Dit betreft alle andere soorten bedrijfsruimtes zoals kantoren, fabrieken, en showrooms. De regels voor deze ruimtes zijn minder strikt:

Contractvrijheid: Huurverhogingen worden voornamelijk bepaald door de afspraken in het huurcontract. Er is meer ruimte voor onderhandeling tussen huurder en verhuurder.

Geen rechterlijke tussenkomst: Tijdens de huurperiode kan de rechter niet ingrijpen in de contractueel overeengekomen huurprijs.

Wat te doen bij geschillen over huurverhoging?
Indien er een geschil ontstaat over de huurverhoging, kunnen de volgende stappen worden ondernomen:

Onderhandeling: Probeer in eerste instantie tot een akkoord te komen met de verhuurder.

Bedrijfshuuradviescommissie: Indien onderhandelingen mislukken, kan een adviescommissie een bindend advies geven over de redelijkheid van de huurprijs.

Kantonrechter: Als laatste redmiddel kan de zaak voor de kantonrechter worden gebracht, die een beslissing zal nemen op basis van de marktsituatie en vergelijkbare huurprijzen.

Met deze informatie kun je als huurder van een bedrijfsruimte goed voorbereid het gesprek aangaan met je verhuurder over mogelijke huurverhogingen en je rechten en plichten daarin duidelijk begrijpen.

Bekijk ook andere kennisbank artikelen

Boeterente hypotheken

Wanneer u een hypotheek heeft bij een financierder of financiële instelling dan betaalt u elk jaar rente over de openstaande geldlening. U spreekt bijvoorbeeld met de bank af dat u de lening in 30 jaar zult terugbetalen, op deze manier verdient de bank 30 jaar lang aan de rente die u betaalt. Wanneer u de hypotheek bijvoorbeeld oversluit of vroegtijdig aflost kan de financiële instelling boeterente rekenen. De boeterente compenseert het verlies van de hypotheekverstrekker voor de gemiste inkomsten.

Eerste hypotheekrecht

Bij het afsluiten van een hypotheek voor de aankoop van vastgoed heeft de hypotheekverstrekker het eerste hypotheekrecht. Het eerste recht van hypotheek wordt ingeroepen als de geldlener niet meer aan zijn hypotheeklasten kan voldoen. Als het vervolgens tot executie komt, dan wordt de hypotheekverstrekker als eerste terugbetaald. Het eerste hypotheekrecht vermindert dus het risico van een hypotheekverstrekker als het gaat om financieren van onroerend goed. Wanneer u zelf vrijwillig de hypotheek oversluit of vroegtijdig aflost kan de hypotheekverstrekker een boeterente rekenen. De boeterente compenseert het verlies van de hypotheekverstrekker voor de gemiste inkomsten.

NAR - netto aanvangsrendement

Vastgoed berekening zijn er in alle vormen, de meest bekende berekening zijn de BAR en de NAR. In tegenstelling met de BAR houden we bij de NAR wel rekening met jaarlijkse terugkomende kosten. De NAR staat voor netto aanvangsrendement, hiermee krijgt u een completer beeld wat het rendement kan zijn van uw investering. Bij de NAR houden we rekening met een volledige investering en worden de jaarlijks terugkerende kosten met de jaarhuur verrekend. Bij het aankopen van een bedrijfsruimte moet u bijvoorbeeld denken aan de volgende extra kostenposten: - Eventuele VvE kosten (wanneer van toepassing) - Onroerendzaakbelasting - Notariële kosten - Overdrachtsbelasting (wanneer van toepassing) - Aankoop fee voor makelaar (wanneer van toepassing) - Verhuur fee voor makelaar (wanneer van toepassing) - Verbouwingskosten - Reservering voor onderhoud in de toekomst Stelt u zich voor, u wilt een casco bedrijfsruimte aankopen van € 180.000,-. U dient de ruimte te voorzien van een toilet, schilderwerk, tussenwanden, verlichting, airco, vloerverwarming etc. De offerte van de aannemer geeft aan dat dit ongeveer € 35.000,- zal kosten. Daarnaast wilt u de bedrijfsruimte laten verhuren door een makelaar bij u uit de buurt, de makelaar rekent hiervoor een fee van 15% van de jaarhuur. Daarnaast kiest u ervoor om een jaarlijkse reservering te doen voor onderhoud van € 500,-. Laten we het uitrekenen: Het netto aanvangsrendement van deze investering rekent u als volgt uit: Als eerst trekt u de jaarlijkse terugkerende kosten af van de geschatte jaarhuur, in dit geval houden we rekening met een fictief bedrag van € 500,-. Dit zorgt ervoor dat de jaarhuur minus de jaarlijks terugkerende kosten uitkomt op € 14.500,- Daarnaast rekent u uit wat de investering is, hiervoor pakt u de aankoopprijs, de verbouwingskosten en de verhuur fee van de makelaar en telt deze bij elkaar op. € 180.000,00 aankoopbedrijfsruimte € 35.000,00 verbouwingskosten € 2.250,00 verhuur fee makelaar (jaarhuur: € 15.000 * 15%) _______________________________+ € 217.250,00 Totale kosten Als we de cijfers compleet hebben delen we de jaarhuur min de jaarlijkse kosten door de investering plus bijkomende kosten (14.500 / 217.250) * 100 = 6.67. Hieraan ziet u dat u inclusief extra investeringskosten mee te nemen een rendement heeft op uw investering van 6,67%.